สรุป 59-1 ORI

INTRO

บริษัทฯ มุ่งเน้นที่จะเป็นผู้นาในการเข้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพใหม่ๆ ซึ่งมีแนวโน้มการเติบโตของความต้องการที่อยู่อาศัยสูง และมีความเป็นไปได้ในการแข่งขัน เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และย่านอุตสาหกรรม โดยมีรูปแบบในการขยายตัวและการพัฒนาโครงการในแต่ละทาเล 2 รูปแบบหลัก คือ (1) Cluster Model เป็นการพัฒนาโครงการในรูปแบบและระดับราคาที่หลากหลายในแต่ละทำเล เพื่อตอบสนองความต้องการในทุกระดับในทำเลต่างๆ (2) Compound Mix use Model หรือที่เรียกว่า Origin District ซึ่งเป็นการรวมการพัฒนาโครงการในรูปแบบและระดับราคาต่างๆ ไว้ในพื้นที่เดียวกัน

กลยุทธ์ทางธุรกิจของกลุ่มบริษัทฯ

-          บริษัทฯ มีแผนการกระจายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่ที่มีศักยภาพตามแนวสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล บริษัทฯ จึงมีแผนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ บริเวณพื้นที่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง นิคมอุตสาหกรรมเหมราช นิคมอุตสาหกรรมปู่เจ้าสมิงพราย เป็นต้น

-          บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการเป็นอย่างมาก โดยทุกโครงการจะมีรูปแบบที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีความโดดเด่น

-          การลงทุนในธุรกิจที่มีการรับรู้รายได้แบบ Recurring Income เช่น โรงแรม, อพาร์ทเม้นท์, สำนักงานเพื่อเช่า, พื้นที่เช่าเพื่อการพาณิชย์ เพื่อสร้างฐานรายได้ที่สม่ำเสมอเพิ่มขึ้นในอนาคต

โครงสร้างของบริษัทฯ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 สรุปได้ดังนี้

ลักษณะการประกอบธุรกิจ

กลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทฯ ได้แก่ กลุ่มลูกค้าวัยเริ่มทำงาน (First Jobber) กลุ่มลูกค้าที่ต้องการเปลี่ยนจากการเช่าที่พักอาศัยเป็นซื้อที่พักอาศัยที่มีช่วงอายุ 21-35 ปี กลุ่มลูกค้าท้องถิ่น (Local Demand) ที่มีความต้องการขยายครอบครัว กลุ่มลูกค้าที่มองหาที่พักอาศัยให้กับลูกหลานที่อยู่ในวัยเรียน และกลุ่มลูกค้าต่างชาติเพื่อรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)

รายได้รวมของบริษัทฯ สำหรับปีบัญชีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2557 – 31 ธันวาคม 2559 สามารถจำแนกตามกลุ่มธุรกิจได้ดังต่อไปนี้

ทั้งนี้ปัจจุบันโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ได้ปรับเป็น 3 แบรนด์หลัก ตามลักษณะรูปแบบของโครงการ และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ในแต่ละทาเล เพื่อความชัดเจนในรูปแบบการพัฒนาโครงการ และการรับรู้ถึงคุณค่าของแบรนด์ในสายตาผู้บริโภคมากขึ้น

    1.       Kensington (ระดับราคาย่อมเยา)

    2.       Notting Hill (ระดับราคาปานกลาง)

    3.       Knightsbridge (ระดับราคาสูง)

     

    ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญของการขยายตัวของความต้องการที่อยู่อาศัยในทาเลที่รถไฟฟ้ากาลังจะไปถึง นอกจากนี้โครงการที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองรวมทั้งแนวรถไฟฟ้ายังได้รับความสนใจจากผู้บริโภคสูงมากขึ้น ขณะที่ภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศเริ่มฟื้นตัวชัดเจนขึ้น น่าจะส่งผลให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตามนอกจากแนวโน้มการเติบโตของทำเลต่างๆแล้ว ปัจจัยด้านราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก(ดัชนีราคาที่ดินและดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปี 2559 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2558 โดยเฉพาะราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 8.9)และภาวะอุปทานคงค้างในบางทำเลยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจพัฒนาโครงการในแต่ละทำเล

การจัดซื้อที่ดิน                                      

บริษัทฯ ไม่มีนโยบายถือครองทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนา แต่บริษัทฯ จะใช้วิธีวางแผนในการจัดซื้อที่ดิน ในทำเลศักยภาพซึ่งสามารถพัฒนาโครงการได้ภายในระยะเวลา 1 ถึง 2 ปี ให้สอดคล้องกับแผนพัฒนาโครงการของบริษัทฯ

ปัจจัยความเสี่ยง

-          เน้นทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโตของศักยภาพสูง และการแข่งขันในการซื้อที่ดินกับผู้ประกอบการรายอื่น ยังต่ำ ส่งผลให้บริษัทฯ สามารถจัดซื้อที่ดินในราคาไม่แพงและเงินที่ใช้วางมัดจำที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเปรียบเทียบกับโอกาสการพัฒนาโครงการในอนาคต

-          บริษัทฯ อาจมีความเสี่ยงหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด อันเกิดจากจานวนห้องชุดพักอาศัยเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าความต้องการของผู้บริโภค หรือเกิดจากกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าหลักอาจถูกกระทบอย่างมากจากอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และอัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น โดยกลุ่มบริษัทฯ มีแผนจะเริ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 1 โครงการในปี 2560 ภายใต้บริษัท ออริจิ้น เฮ้าส์ จากัด และ อยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจโรงแรมที่ศรีราชา จังหวัดชลบุรี ภายใต้ บริษัท ออริจิ้น วัน จากัด โดยความร่วมมือกับ Intercontinental Hotels Group (IHG) เพื่อสร้างความมั่นคงให้กับกลุ่มบริษัทฯ ในระยะยาว

-          เพื่อลดความเสี่ยงทางด้านต้นทุนการก่อสร้างดังกล่าว บริษัทฯ ได้ดำเนินการพิจารณาจัดจ้างบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความน่าเชื่อถือ โดยทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างแบบกำหนดราคาแน่นอนรวมค่าวัสดุก่อสร้าง (Turn Key Contract) ซึ่งบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลัก โดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง ดังนั้น หากวัสดุก่อสร้างหลักปรับตัวสูงขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง จะไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัทฯ เนื่องจากผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทฯ จะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์ เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องปรับอากาศ เป็นต้น

-          ผลการดาเนินงานของบริษัทฯ จะมีความไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับความสาเร็จของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา

-          การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงขึ้นเนื่องจากการเติบโตของตลาดค่อนข้างจากัด และมีสินค้าคงเหลือในตลาดค่อนข้างสูง จากสถานการณ์ขายที่ยังไม่ฟื้นตัว นอกจากนี้ ยังมีคู่แข่งหลายราย โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นคู่แข่งส่วนใหญ่ จากสถานการณ์ดังกล่าว บริษัทฯ ยังมีกลยุทธ์หลักที่แตกต่างด้วยการเน้นการเป็น First Mover ในการเข้าไปพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ๆ ที่มีแนวโน้มการเติบโตทางศักยภาพสูง แต่ยังมีการแข่งขันต่ำ ด้วยการศึกษาและวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการในทำเลต่างๆ อย่างเจาะลึก ส่งผลให้สามารถได้ที่ดินในราคาถูก และมีค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ต่ากว่าในทาเลที่มีการแข่งขันสูง อีกทั้งยังสามารถกาหนดราคาชี้นาตลาดได้ ขณะเดียวกันในทาเลที่มีการแข่งขันสูงบริษัทฯ ใช้กลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการให้มีความแตกต่างและมีจุดขายที่ชัดเจนตรงกับความต้องการของผู้บริโภค

-          ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมจานวน 4,014.9 ล้านบาท โดยเป็นหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (Interest Bearing Debt) จานวน 2,576.7 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.18 ของหนี้สินรวม โดยหากอัตราดอกเบี้ย เพิ่มขึ้นหรือลดลงทุก 1.00% จะส่งผลให้บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือลดลงประมาณ 25.8 ล้านบาท ทั้งนี้ หากพิจารณาเฉพาะในส่วนของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (Interest Bearing Debt) ของบริษัทฯ จะพบว่าอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นมีค่าเท่ากับ 0.94 เท่า แต่หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมมีการปรับเพิ่มสูงขึ้น อาจทำให้ส่งผลกระทบโดยตรงในทางลบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ กำไรและผลการดำเนินงานของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญ

บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้ครั้งแรก รวมมูลค่า 1,200 ล้านบาท เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2559 ระยะเวลา 3 ปี โดยครบกาหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ในปี 2562 è จึงทำให้ค่าDebt-to-equity ratio สูงขึ้น เพื่อใช้เป็นเงินทุนหวุนเวียนและใช้ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์

สำหรับปี 2558 และ ปี 2559 บริษัทฯ มีรายได้รวมจำนวน 2,055.1 ล้านบาท และ 3,199.0 ล้านบาท ตามลาดับ และมีกำไรสุทธิ 386.3 ล้านบาท และ 637.6 ล้านบาท ตามลาดับ ทั้งนี้ บริษัทฯมีรายได้รวมเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการเติบโตขึ้นของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่ กล่าวคือ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มาจากการเพิ่มขึ้นของโครงการที่แล้วเสร็จและได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ

***มุมมองส่วนตัว

- จะเห็นได้ว่ารายได้ค่อนข้างเติบโตสูง บริษัทฯ มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และมีโครงการที่อยูุ่ระหว่างการพัฒนาอีกเยอะ

- แต่ก็มีความเสี่ยงหลักๆเลยคือ ภาวะสินค้าคงเหลือล้นตลาด(คอนโด) ตอนนี้หลายๆเจ้าก็ได้สร้างคอนโดออกมาเรื่อยๆโดยเน้นตามแนวรถไฟฟ้า การแข่งขันค่อนข้างสูง กลยุทธ์ที่บริษัทฯ จะเน้นเป็นfirst mover แต่การแข่งขันในตลาดคอนโดก็ยังยากในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ต้องติดตามโครงการที่กำลังสร้างต่อไปว่าจำนวนห้องที่เหลืออยู่จะขายได้เพิ่มขึ้นบ้างมั้ย

- บริษัทฯ มีแผนลงทุนในธุรกิจที่สามารถสร้าง recurring incomeอย่างต่อเนื่อง เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า เป็นต้น โดยอยู่ระหว่างการวางแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจโรงแรมที่ศรีราชา จังหวัดชลบุรี ภายใต้ บริษัท ออริจิ้น วัน จากัด โดยความร่วมมือกับ Intercontinental Hotels Group (IHG) เพื่อสร้างความมั่นคงให้กับกลุ่มบริษัทฯ ในระยะยาว ซึ่งอันนี้สำหรับมุมมองส่วนตัวคือน่าสนใจดี

- สรุป ในมุมมองของผมในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเติบโตยากเพราะมีการแข่งขันที่สูง ในภาวะตลาดฟื้นตัวแบบนี้ แต่กลยุทธ์และแผนงานการเติบโตในอนาคตของวORIนี่สนใจเลยทีเดียว